Was ist deine Immobilie wert?
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte zunächst dessen Wert bestimmen lassen – schließlich ist ein Immobilienverkauf für viele Menschen das größte Geschäft ihres Lebens. Eine ungefähre Schätzung des Preises nach eigenem Ermessen reicht hier nicht aus, denn zu viele Faktoren beeinflussen den Immobilienwert. Bei der professionellen Wertermittlung für eine Immobilie, ein Haus oder Grundstück wird der Verkehrswert anhand eines komplexen Wertermittlungsverfahrens bestimmt. Dieser Wert stellt den voraussichtlich auf dem Immobilienmarkt erzielbaren Preis zum Zeitpunkt der Wertermittlung dar.
Doch wer darf die Immobilie eigentlich bewerten? Wann reicht eine kostenlose Immobilienbewertung aus und wie präzise sind diese? Wann benötige ich ein offizielles Verkehrswertgutachten und wie ist das Wertermittlungsverfahren geregelt? Die Antworten auf diese wichtigen Fragen zum Thema Immobilienbewertung findest Du in unserem Ratgeber.
Der Verkehrswert einer Immobilie: Definition und Nutzen
Der Verkehrswert einer Immobilie, auch Marktwert genannt, wird beispielsweise berechnet, wenn ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung den Besitzer wechselt – insbesondere beim Kauf oder Verkauf von Immobilien. Die rechtliche Definition vom Verkehrswert findest Du in § 194 des Baugesetzbuches (BauGB):
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Der Verkehrswert ist somit das Resultat einer Wertermittlung, der den derzeitigen Marktpreis der jeweiligen Immobilie festhält. Der Zeitpunkt bzw. der Stichtag der Immobilienbewertung ist insofern wichtig, da sich die Marktlage stetig verändert und ein ermittelter Wert keine dauerhafte Gültigkeit hat. Der Besitzer einer Immobilie kann sich am Verkehrswert orientieren und damit einen angemessene Angebotspreis erstellen.
Der Unterschied zwischen Verkehrswert und Verkaufspreis
Zwar bietet Dir die Ermittlung des Verkehrswertes eine wichtige Orientierung, um einen geeigneten Angebotspreis für den Immobilienverkauf festlegen zu können, allerdings sind der ermittelte Immobilienwert, der spätere Angebotspreis und der tatsächlich erzielte Verkaufspreis oft sehr unterschiedlich. Das liegt u.a. daran, dass der Verkaufspreis vom Angebot und der Nachfrage beeinflusst wird – also anhand der unmittelbaren Marktlage. Zudem geben oft die subjektiven Eindrücke des Käufers den Ausschlag und lassen ihn tiefer in die Taschen greifen.
Eine schlaue Verkaufsstrategie kann ebenfalls diesen Unterschied zwischen ermitteltem Verkehrswert und Verkaufspreis entstehen lassen. Beim Bieterverfahren z.B. wird der Angebotspreis anfangs niedriger angesetzt, damit potenzielle Käufer sich gegenseitig überbieten und so den Preis in die Höhe treiben. Diese Strategie eignet sich insbesondere bei Immobilien, die sehr gefragt sind.
Eine andere Variante ist es, den Angebotspreis bewusst höher anzusetzen und dem Käufer bei der Preisverhandlung dann einen Preisnachlass zu gewähren. In jedem Fall solltest Du darauf achten, den Angebotspreis beim Verkauf der Immobilie nicht zu hoch oder zu niedrig anzusetzen. Entweder schreckst Du potenzielle Käufer mit einem zu hohen Preis ab oder Dir entgehen bei einem sehr niedrigen Angebotspreis Mehreinnahmen.
Wann solltest Du deine Immobilie bewerten lassen?
Damit Verkäufer einen angemessenen Angebotspreis für ihre Immobilie festlegen können, sollten diese den tatsächlichen Wohnungs-, Haus- und/oder Grundstückswert kennen. Einem Laien fehlen oftmals entsprechende Marktkenntnisse, sodass diese für die Schätzung des Immobilienwert bestenfalls einen qualifizierten Experten beauftragen. Der Sachverständige oder Immobiliengutachter führt dann ein professionelles Bewertungsverfahren nach nachvollziehbaren Kriterien durch.
Rein rechtlich gesehen ist eine Immobilienbewertung aber natürlich keine Pflicht. Dennoch solltest Du beim geplanten Immobilienverkauf und dem vermutlich größten Geschäft Deines Lebens auf jeden Fall eine Wertermittlung durchführen lassen. Nur so gelingt es Dir, einen Verkaufspreises auf einer soliden Grundlage zu bestimmen und Deine Immobilie nicht unter Wert zu verkaufen.
Wann ist ein Verkehrswertgutachten verpflichtend?
Verpflichtende Verkehrswertgutachten kommen überwiegend bei rechtlichen Fragen wie der Erbschaft einer Immobilie oder Scheidungen ins Spiel. Erbschaften aller Art unterliegen in Deutschland der Steuerpflicht, sodass sich hier sogar das Finanzamt einschaltet. Dieses lässt den Verkehrswert von einem qualifizierten Sachverständigen bzw. Immobiliengutachter schätzen, um so die Höhe der fälligen Erbschaftssteuer zu ermitteln.
Bei der Immobilienbewertung des Finanzamts kann die festgelegte Erbschaftssteuer allerdings deutlich zu hoch ausfallen, da vor allem der Bodenrichtwert in das Gutachten einfließt und meist keine Besichtigung vor Ort stattfindet. Einem zu hoch angesetzten Verkehrswert und einer damit erhöhten Steuerlast kann aber widersprochen werden. Dazu ist jedoch ein eigenes kostenpflichtiges sowie anerkanntes Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen erforderlich.
Wie lange ist das Verkehrswertgutachten gültig?
Der ermittelte Verkehrswert ist immer auf den Stichtag bezogen, an dem der Immobiliengutachter das Gutachten erstellt hat. Der Wertermittlungsstichtag ist wichtig, da der Verkehrswert kein festgeschriebener, sondern ein variabler Wert ist. Bei starken Preisschwankungen am Markt – diese gehören seit vielen Jahren zum Alltag – ist ein ermittelter Immobilienwert manchmal sogar nur wenige Wochen gültig.
Eine Immobilienbewertung ist also nur eine Momentaufnahme der derzeit vorherrschenden Marktlage und damit von sehr geringer Haltbarkeit. Zieht sich also der Immobilienverkauf über mehrere Monate, ist es ratsam, eine weitere Schätzung des Hauswerts durchführen zu lassen.
Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert einer Immobilie wird in der Regel von einem Immobilienmakler, Gutachter oder Sachverständigen ermittelt. Ein gerichtlich anerkannter Verkehrswert kann allerdings nur von einem geprüften Gutachter erstellt werden. Diese werden vorwiegend bei rechtlichen Auseinandersetzungen bezüglich Erbschaft oder Scheidung benötigt.
Wenn Du deine Wohnung, dein Haus oder Grundstück verkaufst, reicht in der Regel eine einfache Immobilienbewertung von einem Makler oder Sachverständigen. Diese Schätzung stellt eine vereinfachte Form der Wertermittlung dar und bietet eine grobe Orientierung für den Immobilienverkauf. Es werden weniger Faktoren einbezogen und das Ergebnis dieser Wertermittlung ist eine etwas größere Preisspanne.
Da die Bezeichnung „Sachverständiger“ in Deutschland nicht geschützt ist, solltest Du bei der Auswahl deines Immobiliensachverständigen des Vertrauens aufpassen. Suchst Du einen Sachverständigen, Gutachter oder Makler für die Ermittlung des Immobilienwerts, sollte dieser entsprechende Qualifikationen vorweisen – hierzu gehört nicht nur eine gewisse Marktkenntnis, sondern bspw. auch ein TÜV-Zertifikat aus einer Weiterbildung oder Ähnlichem. Kann der Sachverständige oder Immobiliengutachter in irgendeiner Weise seine Expertise auf diesem Gebiet nachweisen, kannst Du Dir am Ende sicher sein, eine aussagekräftige Immobilienbewertung zu erhalten.
Wie läuft das Verfahren zur Wertermittlung ab?
Für die Berechnung des Immobilienwerts gibt es insgesamt drei offizielle Verfahren, die in der Immobilienwertvermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt sind. Hierzu gehören das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Alle drei Wertermittlungsverfahren sind unterschiedlich praktikabel und kommen daher nicht bei jeder Immobilie in Frage.
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist das am häufigsten angewendete Wertermittlungsverfahren bei privat genutzten Immobilien – vorwiegend also Ein- oder Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen. Der Marktwert einer Immobilie wird hierbei aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen, vergleichbaren Immobilien abgeleitet.
Typische Merkmale bei Immobilien-Vergleichen sind zum Beispiel die Größe, Ausstattung und der bauliche Zustand. Werden Grundstücke verglichen, bezieht der Sachverständige zum Beispiel die Lage, Nutzung und Größe hierfür ein. Am Ende dieses Verfahrens steht dann ein Vergleichswert, welcher der aktuellen Marktlage am ehesten entsprechen soll.
Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird häufig bei Immobilien angewendet, die nicht selbst genutzt werden: So zum Beispiel bei Mehrfamilienhäusern, Mietwohnungen oder vermieteten Gewerbeflächen.
Der Sachwert spielt hierbei eine eher untergeordnete Rolle. Stattdessen berechnet der Immobiliengutachter, wie viel Rendite bzw. Mieteinnahmen der Eigentümer mit der Immobilie erzielen kann. Am Ende wird mit Hilfe einer von der ImmoWertV vorgegebenen komplexen Formel der Ertragswert ermittelt.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kommt vornehmlich bei Doppelhäusern und Reihenhäusern, zum kleineren Teil aber auch bei Einfamilienhäusern zum Einsatz und gilt als sehr komplexes Verfahren bei der Immobilienbewertung.
Relevante Faktoren sind der Bodenrichtwert, die Herstellungskosten der auf dem Grundstück befindlichen Immobilie sowie die Herstellungskosten der Außenanlagen – hierzu zählen Garagen, Gartenschuppen, Außenwege und ähnliches. Bei diesem Verfahren wird außerdem von einer durchschnittlichen Nutzungsdauer von 80 Jahren ausgegangen. Die jährliche Wertminderung einer Immobilie liegt somit bei 1,25 Prozent.
So gut funktionieren Online-Wertermittlungen
Viele Makler- und Immobilienportale bieten eigene Online-Tools an, damit potentielle Verkäufer eine erste unkomplizierte Immobilienbewertung vornehmen können. Allerdings sind diese sehr ungenau, berücksichtigen viele Faktoren nicht und sind auch nicht auf die aktuelle Marktlage abgestimmt. Somit sind bei der Online-Wertermittlung Deiner Immobilie Preisabweichungen von bis zu -30% zu erwarten – genaue Schätzungen sind ohne Besichtigung vor Ort einfach nicht möglich.
Diese vermeintlich kostenlosen Online-Angebote haben vor allem den Zweck, Kundeninformationen in einer Datenbank zu sammeln und diese an Makler zu vermitteln. Wenn Du eine seriöse Beratung benötigst und eine genaue Schätzung des Immobilienwerts willst, solltest Du einen qualifizierten Sachverständigen besser direkt kontaktieren.
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
Den Wert einer Immobilie beeinflussen unterschiedlichste Faktoren. Während viele davon rein subjektiv sind, gibt es auch einige objektive Kennzahlen und Kriterien, die in eine Wertermittlung einfließen und sich auf den Preis auswirken. Allem voran natürlich Lage, Alter und Zustand sowie Größe der Immobilie.
Auch die Art und Ausstattung sowie mögliche rechtliche Rahmenbedingungen oder Einschränkungen, die im Grundbuch vermerkt sind, können den Immobilienwert positiv oder negativ beeinflussen. Die wichtigsten Faktoren haben wir hier für Dich zusammengetragen.
Die Lage der Immobilie
Die Lage der Immobilie hat eindeutig den größten Einfluss auf den Immobilienwert und ist für den Verkäufer selbst unveränderbar. Unterschieden wird dabei zwischen der Makro- und Mikrolage einer Immobilie.
Die Makrolage umfasst das erweiterte Umfeld der Immobilie – also die gesamte Region, Stadt und der Stadtteil. Relevant für den Immobilienwert sind hier Merkmale wie die überregionale Verkehrsanbindung, das Wachstum der Region oder Stadt, das kulturelle Angebot und Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung in der näheren Umgebung sowie die geographische Einordnung.
Die Mikrolage der Immobilie bezieht sich auf die nähere Umgebung. Hier sind die Nähe zur Innenstadt, die Infrastruktur, das kulturelle Angebot in unmittelbarer Nähe und die Anbindung an Nah- sowie Fernverkehr die wertbeeinflussenden Faktoren. Negativen Einfluss auf die Mikrolage hingegen hat beispielsweise ein angrenzendes Gewerbegebiet, welches tagsüber bzw. werktags viel Lärm verursacht.
Alter und Zustand der Immobilie
Der Zustand der Immobilie ist ein weiterer wichtiger Faktor für den Verkehrswert. Eine gut instandgehaltene und gepflegte Immobilie erzielt in der Regel einen deutlich höheren Preis als eine Immobilie in einem mangelhaften Erhaltungszustand. Hat die Immobilie hingegen ein hohes Alter und aufgrund fehlender Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen nur noch eine kurze Restnutzungsdauer, ist eine Wertminderung die logische Konsequenz.
Dem entgegenwirken können Immobilienbesitzer, indem sie frühzeitig Modernisierungsmaßnahmen umsetzen. So wirkt sich die Wertminderung auch im hohen Alter nicht so stark aus.
Art und Ausstattung der Immobilie
Auch die Art und Ausstattung einer Immobilie sind wertbeeinflussende Faktoren. Denn für Käufer macht es häufig einen Unterschied, ob es sich bei einer Immobilie um eine Doppelhaushälfte, ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus, ein Reihenhaus oder eine Villa handelt.
Die Ausstattung der Immobilie trägt insofern zur Wertsteigerung bei, wenn es sich dabei um Sonderausstattungen wie ein Schwimmbad, eine Sauna oder einen Kamin handelt. Die Ausstattung fängt allerdings schon im Kleinen an, wie zum Beispiel bei der Raumaufteilung. Sind die Zimmer großräumig und flexibel verwendbar, wirkt sich das positiv auf den Immobilienwert aus. Genauso wie das Vorhandensein eines Kellers, einer Garage oder eines Stellplatzes.
Ist die Immobilie zudem nach Süden oder Westen ausgerichtet, ist eine weitere Wertsteigerung garantiert, da das ganze Jahr über viel Sonne zu erwarten ist.
Grundbucheinträge der Immobilie
Oftmals sind im Grundbuch Einschränkungen der Nutzbarkeit, Alt- und Reallasten (zu entrichtenden Leistungen an fremde Parteien), ein Vorkaufsrecht (das Recht zum Kauf einer Immobilie, bevor diese auf dem Markt angeboten wird), Wegerecht oder ein Erbbaurecht (das zeitlich begrenzte Recht, ein fremdes Grundstück zu nutzen oder zu bebauen) festgehalten, die den Immobilienwert allesamt senken. Hierauf hat der Verkäufer leider nur sehr wenig Einfluss. Der Gutachter wiederum muss diese Einträge in seiner Bewertung berücksichtigen und dementsprechend das Grundbuch einsehen.
Diese Unterlagen benötigst Du bei der Immobilienbewertung
Auf Grundlage der verschiedenen Faktoren und Merkmale, die den Immobilienwert beeinflussen, sind folgende Unterlagen hilfreich und erforderlich für eine möglichst genaue Wertermittlung – ganz unabhängig von den individuellen Immobilienarten und Eigenschaften:
- Grundriss der Immobilie
- Wohnflächenberechnung
- Flurkarte und Lageplan
- Energieausweis
- Baubeschreibung
- Grundbuchauszug
Was steigert den Immobilienwert?
Auch wenn eine Immobilie viele unveränderliche Faktoren und Merkmale besitzt, die sich auf den Wert auswirken, hast Du einige Möglichkeiten zur Beeinflussung des Immobilienwerts. Zum einen gibt es hierfür Maßnahmen, die den Immobilienwert erhalten, zum anderen auch wertsteigernde Modernisierungen.
Maßnahmen zur Instandhaltung
Instandhaltungen umfassen alle Maßnahmen zum Entfernen von Mängeln oder Gebrauchsspuren, die mit der Zeit an der Immobilie entstanden sind. Instandhaltungsmaßnahmen erhalten den Immobilienwert, wenn Du diese regelmäßig und bereits kurz nach Auftreten der Mängel durchführen lässt.
Zur sogenannten präventiven Instandhaltung gehören zum Beispiel die Wartung der Heizungs- und Lüftungsanlagen, Reparaturen am Dach oder die Säuberung der Entwässerungsleitungen. Korrektive Instandhaltungen beinhalten beispielsweise das Beseitigen von Rissen in der Fassade oder Reparaturen an der Versorgungstechnik der Immobilie. Beides Arten der Instandhaltung sind notwendig für die Erhaltung des Immobilienwerts.
Maßnahmen zur Modernisierung
Mit Modernisierungen kannst Du den Immobilienwert steigern. Bei diesen Maßnahmen wird die unzeitgemäße Ausstattung einer Immobilie ausgetauscht und ergänzt. Das kann zum Beispiel die Erneuerung der Wärmedämmung von Dach, Fenster und Wänden sein, der Einbau einer energieeffizienteren Heiztechnik, bis hin zur Modernisierung der Bäder und Küchen.
Besonders lohnenswert sind derzeit energetische Modernisierungen, d.h. Maßnahmen zur Einsparung von Energie – zum Beispiel mit Hilfe einer Erneuerung der Heizsysteme oder die Installation einer Photovoltaik-Anlage. Grundsätzlich bringen Modernisierungen im technischen Bereich die größte Wertsteigerung einer Immobilie.
Lohnt sich die Sanierung oder Modernisierung?
Zwar steigern Sanierungen und Modernisierungen den Immobilienwert, allerdings lohnen sie sich nicht immer im Vorfeld eines geplanten Verkaufs. Übersteigen die Sanierungs- und Modernisierungskosten zusammen mit dem ermittelten Kaufpreis die Kosten eines Neubaus, dann lohnen sich diese Maßnahmen auf keinen Fall. Du machst dann sogar noch eher ein Minusgeschäft.
Solltest Du dir ernsthafte Gedanken über eine Sanierung oder Modernisierung deiner Immobilie machen, kann der ermittelte Immobilienwert wiederum Aufschluss über Sinn oder Unsinn dieses Vorhabens geben. Darum ist es auch bei diesen Überlegungen wichtig, die Expertise eines professionellen Sachverständigen zu beanspruchen.