Die Tätigkeiten des Immobilienmaklers und die neusten Änderungen mit dem Maklergesetz 2020
Beim Immobilienverkauf ist der Makler häufig Dienstleister und Berater zugleich für den Verkäufer. Das fängt bei der ersten Werteinschätzung an, setzt sich in der Angebotspreisfindung sowie Vorbereitung des Verkaufs fort und endet mit dem Abschließen des Hauptvertrags.
Die Arbeit eines Immobilienmaklers ist allerdings nie kostenlos und wird mithilfe der Maklerprovision vergütet. Doch wie setzt sich diese zusammen und welche Regelungen sind im neuen Maklergesetz von 2020 festgehalten?
Was sind die Aufgaben eines Immobilienmaklers?
Die Aufgaben des Immobilienmaklers definieren sich über seine Rolle als Berater und Dienstleister für den Verkäufer. Seine Tätigkeit beginnt er üblicherweise mit einer professionellen Immobilienbewertung, welche vor allem zur Angebotspreisfindung dient.
Daran anschließend sammelt er Informationen über die Immobilie und arbeitet diese auf. Denn ohne detaillierte Informationen über die Immobilie, wird es kaum möglich sein, einen Käufer zu finden. Die Bank des Käufers bspw. benötigt am besten einen Auszug aus der kompletten Bauakte des Bauamtes. Diese fordert auch oftmals einen kompletten Auszug aus der Grundakte des Grundbuchamtes. Hierzu benötigt die Versicherungspolice eine Auflistung der durchgeführten Modernisierungen, eine Wohn-/Nutzflächenberechnung vom Fachmann etc. pp.
Immobilienpräsentation und Verkaufsprozess
Informationen sind nicht alles. Denn hat der Immobilienmakler alle wichtigen Informationen aufgearbeitet, sollte dieser die Immobilie auch professionell präsentieren. Nur so erzielt der Makler einen bestmöglichen Verkauf. Zu einer professionellen Immobilienpräsentation gehören:
- Ein professionell aufbereitetes Exposé
- Hochwertige, der Realität entsprechenden Fotos der Immobilie
- Möglich ist auch ein möglicher 360 Grad Online-Rundgang
- Die Durchführung einer Besichtigung der Immobilie.
Hat der Makler nun für die Immobilie einen Käufer gefunden, dann ändern sich seine Aufgaben dementsprechend. Auf der Agenda des Immobilienmaklers steht dann die Bonitätsprüfung des Käufer und daran anknüpfend die Vorbereitung und Begleitung der notariellen Beurkundung.
Was sind die Vor- und Nachteile eines Immobilienmaklers?
Wenn Du einen Immobilienmakler beauftragst, gibt es im Grund keine Nachteile – zumindest solange der Makler gut ausgebildet wurde oder mindestens gleichwertige Qualifikationen vorweisen kann. Vorteile hingegen gibt es zuhauf.
Zu allererst sparst Du dir eine Menge Zeit, die mit dem Immobilienverkauf und mehr noch mit der eigentlichen Vorbereitung zusammenhängt. Zusätzlich schützt Du dich besser vor Besichtigungskriminalität. Das kann vor allem bei einer großen Anzahl an Interessenten und Besichtigungsterminen zum Problem werden. Denn private Verkäufer können oftmals nicht zwischen den echten Interessenten und „Besichtigungstouristen“ unterscheiden.
Rechtliche Sicherheit beim Immobilienverkauf
Ein professioneller Makler kennt sich im Baurecht, im Mietvertragsrecht oder dem Kaufvertragsrecht aus. Wenn Du als Verkäufer alles alleine stemmen willst, haftest Du bei fehlerhaften Angaben zum Beispiel zur Wohnfläche auch alleine. Ein Risiko, das Du nicht eingehen musst.
Das gleiche Risiko besteht bei offenbarungspflichtigen Mängeln: Das sind nicht nur Mängel an der Immobilie, das kann auch der „schikanöse Nachbar“ sein. Ein Immobilienmakler kennt die aktuelle Rechtsprechung, weiß genau wie der Markt „tickt“ und kann Dich vor diesen fatalen Fehlern bewahren.
Hat der Immobilienmakler gar keine Nachteile?
Der Immobilienmakler weiß im Detail, welche Informationen beim Verkauf einer Immobilie der Interessent, dessen Bank und der Notar für einen bestmöglichen, reibungslosen Verkaufsprozess mit geringstem Risiko benötigen. Dank seiner Erfahrung weiß der Makler also zu jedem Zeitpunkt, wann welche Informationen wichtig sind.
Wenn wir die Vor- und Nachteile des Immobilienmaklers betrachten, bleibt am Ende so gesehen also nur ein Nachteil: Der Preis. Dieser hat jedoch keine feste Größe und setzt sich aus der Maklerprovision zusammen – hierfür gibt es je nach Region vereinzelte Regelungen.
Wie setzt sich die Maklerprovision zusammen? Von welchen Faktoren ist die Höhe abhängig?
Zur Höhe der Maklerprovision gibt es im Grunde keine festen Regelungen. Das kann von Region zu Region unterschiedlich sein. Wichtig dabei ist die Frage: Handelt es sich um eine Vermietung oder einem Verkauf? Handelt es sich um eine Gewerbe- oder Wohnimmobilie? Und wie hoch schätzt der Makler seinen Aufwand ein? Wie sind die Gepflogenheiten vor Ort?
Beim Verkauf einer Wohnimmobilie bspw. pendelt sich die Provision bei professionellen Maklern bei rund 3,57% vom notariell verbrieften Kaufpreis für den Verkäufer und Käufer ein. Allerdings ist auch die Maklerprovision verhandelbar. Inwieweit ein professioneller Makler verhandlungsbereit ist, wird nicht nur an der möglichen Höhe der Provision liegen, sondern auch an der zu erwartenden Arbeit sowie an seinen Ausgaben, die er tätigt oder tätigen soll.
Zahlt der Käufer oder Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie die Provision?
Bei der Aufteilung der Maklerprovision gibt es zwei Varianten: Der Makler lässt sich ausschließlich von dem bezahlen, für dessen Interessen er sich auch einsetzen möchte. Oder er arbeitet für beide Seiten, dann wird er auch in der Regel von beiden Seiten bezahlt.
Obwohl es in diesem Falle und je nach Art der Immobilie auch möglich wäre, „kostenfrei“ für den Verkäufer zu arbeiten und sich mittels erhöhtem Immobilienkaufpreis ausschließlich vom Käufer bezahlen zu lassen. Bei dieser zweiten Variante arbeitet der Makler für beide Seiten. Dieser bekommt den Auftrag also vom Verkäufer, dessen Immobilie zu verkaufen und lässt sich die Provision auch vom Käufer bezahlen. Wenn er sich von beiden Parteien bezahlen lässt, dann unterliegt er allerdings einem absoluten Neutralitätsgebot. In den allermeisten Fällen geht der Verkäufer fälschlicherweise aber davon aus, dass der Makler sich trotzdem für seine Interessen einsetzt – was eindeutig zu kurz gedacht ist.
Wessen Interessen vertritt der Immobilienmakler?
Eigentümer bekommen typischerweise von vielen Maklern suggeriert, sie würden sich ausschließlich für den Verkäufer einsetzen. Sie würden dafür sorgen, dass der Immobilienbesitzer den bestmöglichen Preis erhält und sie würden sich um die Absicherung der Verkäuferinteressen im Kaufvertrag kümmern. Genau das dürfen alle doppeltätigen Makler allerdings nicht. Sie dürfen sich nicht in die Preisverhandlung im Sinne des Verkäufers einsetzen, selbst wenn sie spüren, dass der Käufer durchaus mehr bezahlen würde. Ebenfalls darf er keinen Einfluss auf die Kaufvertragsgestaltung im Sinne des Verkäufers nehmen – was für diesen allerdings von großem Vorteil wäre.
Daher die klare Empfehlung: Der Verkäufer sollte sich für die Variante entscheiden, den Makler zu beauftragen und sein Honorar alleine zu tragen. Nur so kann der Makler seine ganze Fachkompetenz und sein Verhandlungsgeschick für den Verkäufer einsetzen. Ein professioneller Makler bezahlt sich dann schlussendlich von ganz alleine.
Was hat sich mit dem neuen Maklergesetz geändert?
Bei Verkauf einer typischen Wohnimmobilie Einfamilienhaus mit oder ohne Einliegerwohnung oder Eigentumswohnung wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt wird und vom Käufer eine Provision möchte – dann muss der Verkäufer exakt das gleiche bezahlen wie der Käufer.
D.h. das Versprechen der Makler vor dem Inkrafttreten des neuen Maklergesetzes am 23. Dezember 2020, für den Verkäufer vollumfänglich kostenlos zu arbeiten und die komplette Provision vom Käufer zu holen, ist heutzutage auch rein rechtlich nicht mehr möglich. Sollte ein Makler Dir so etwas versprechen, ist es an der Zeit sich einen vertrauenswürdigeren Experten zu suchen.
Das Honorar des Maklers wird erst fällig, wenn der Hauptvertrag in Form eines Miet- oder Kaufvertrags rechtswirksam abgeschlossen wurde. Das neue Maklergesetz sorgt hier also für klare Regelungen: Kommt der Miet- oder Kaufvertrag nicht zustande, dann bekommt der Makler auch nicht das vereinbarte Honorar. Er bekommt dann maximal seine vereinbarten Auslagen.
Fazit: Lohnt sich der Makler oder nicht?
Ein professioneller Makler lohnt sich beim Immobilienverkauf wirklich immer. Die professionelle Unterstützung spart Dir als Immobilienbesitzer nicht nur eine Menge Zeit, sondern schafft auch in einigen Fragen rechtliche Sicherheit.
Einzig bei der Maklerauswahl musst Du auf der Hut sein. Ein Anzug und Krawatte alleine helfen nicht, einen guten von einem schlechten Immobilienmakler unterscheiden zu können. Achte darauf, dass dieser über eine gute Ausbildung verfügt, sich regelmäßig weiterbildet und sein Expertenstatus auch nachweisen kann.
