Das Immobilien-FAQ

Der ermittelte Immobilienwert und der spätere Angebotspreis beziehungsweise der tatsächlich erzielte Verkaufspreis sind oft dann doch sehr unterschiedlich. Die Ermittlung des Verkehrswertes bildet zwar eine wesentliche Grundlage, um einen geeigneten Angebotspreis für den Verkauf festlegen zu können. Letztendlich ergibt sich der Verkaufspreis aber auch aus Angebot und Nachfrage – also durch die momentane Marktlage.

Dieser Unterschied lässt sich hierbei auch mit der angewendeten Verkaufsstrategie erklären. Grundsätzlich ist ein angemessener Angebotspreis ist entscheidend wichtig, um den Erfolg des Verkaufsprozesses zu garantieren. Beim Bieterverfahren z.B. wird der Angebotspreis anfangs niedriger angesetzt, damit potenzielle Käufer sich gegenseitig überbieten und so den Preis in die Höhe treiben.

Eine andere Variante ist es, den Angebotspreis bewusst höher anzusetzen und dem Käufer bei der Preisverhandlung dann einen Preisnachlass zu gewähren. In jedem Fall solltest Du darauf achten, den Angebotspreis beim Verkauf der Immobilie nicht zu hoch oder zu niedrig anzusetzen. Ansonsten schreckst Du potenzielle Käufer ab oder machst mit einem sehr niedrigen Angebotspreis ein Verlustgeschäft.

Für die Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie gibt es leider keine einheitliche Formel, obwohl es sich dabei um eine rechnerische Größe handelt. Denn viele verschiedene Faktoren spielen eine Rolle für die Immobilienbewertung. Der Verkehrswert kann darum nicht direkt abgeleitet werden, sondern ist das Resultat der aktuellen Marktbedingungen und des angewandten Wertermittlungsverfahren.

Da es Laien in der Regel an der nötigen Marktkenntnis fehlt und die Wertermittlung recht kompliziert und zeitaufwendig ist, sollten diese einen Fachmann für Immobilienbewertung beauftragen und ihm das Rechnen überlassen.

Das Finanzamt kommt vor allem bei rechtlichen Fragen wie der Erbschaft einer Immobilie ins Spiel. Denn Erbschaften aller Art unterliegen in Deutschland der Steuerpflicht. Das Finanzamt schätzt den Verkehrswert des Hauses, um so die Höhe der fälligen Erbschaftssteuer zu ermitteln.

Bei der Hausbewertung des Finanzamts werden allerdings andere Maßstäbe angesetzt, sodass die festgelegte Erbschaftssteuer deutlich zu hoch ausfallen kann. Einem zu hoch angesetzten Verkehrswert und einer damit erhöhten Steuerlast kann widersprochen werden. Dazu ist jedoch ein kostenpflichtiges sowie anerkanntes Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen erforderlich.

Planst du, Deine Immobilie zu verkaufen, solltest Du genauestens den Verkehrswert wissen und von jemandem Unabhängigen schätzen lassen. Für den Verkaufspreis einer Immobilie ist der Verkehrswert nämlich eine der wichtigsten Grundlagen.

Ohne eine Immobilienbewertung in einem offiziellen Verkehrswertgutachten läufst Du letztendlich Gefahr, keinen angemessenen Preis zu erhalten. Damit du einen angemessenen Angebotspreis für den Verkauf deiner Immobilie festlegen kannst, ist es wichtig, den tatsächlichen Grundstückswert und/oder Hauswert zu kennen.

„Nach Gefühl“ lässt sich dieser kaum richtig einschätzen, weshalb Du auf eine professionelle Wertermittlung setzen solltest.

Das Ertragswertverfahren wird häufig bei Immobilien angewendet, die nicht selbst genutzt werden: So zum Beispiel bei Mehrfamilienhäusern, Mietwohnungen oder vermieteten Gewerbeflächen.

Der Sachwert spielt hierbei eine eher untergeordnete Rolle, stattdessen wird berechnet wie viel Rendite bzw. Mieteinnahmen der Eigentümer mit der Immobilie erzielen kann. Am Ende wird mit einer der Ertragswert mit Hilfe einer komplexen Formel ermittelt, welche durch verschiedene deutsche Verordnungen und Richtlinien vorgegeben ist.

Das Sachwertverfahren kommt vornehmlich bei Doppelhäusern und Reihenhäusern, zum Teil aber auch bei Einfamilienhäusern zum Einsatz und gilt als sehr komplexes Verfahren bei der Immobilienbewertung.

Relevante Faktoren sind der Bodenrichtwert, die Herstellungskosten der auf dem Grundstück befindlichen Immobilie sowie die Herstellungskosten der Außenanlagen – hierzu zählen Garagen, Gartenschuppen, Außenwege und ähnliches.

Bei diesem Verfahren gilt zudem: Die durchschnittliche Nutzung von Haus oder Wohnung wird mit 80 Jahren definiert und die jährliche Wertminderung liegt bei 1,25 Prozent.

Das Vergleichswertverfahren ist ein häufig angewendetes Verfahren bei privater Nutzung einer Immobilie – vorwiegend Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Wie der Name schon vermuten lässt, werden bei diesem Prinzip verschiedene Merkmale zwischen Immobilien oder Grundstücken verglichen.

Typische Merkmale bei Immobilien-Vergleichen sind zum Beispiel Größe, Ausstattung und baulicher Zustand. Faktoren beim Vergleich von Grundstücken sind zum Beispiel Lage, Nutzung und Größe. Am Ende dieses Verfahrens steht dann der Vergleichswert.

Die Verkehrswertermittlung und die Immobilienbewertung sind sich durchaus ähnlich, da bei beiden eingeschätzt wird, wie viel eine Immobilie wert ist. Jedoch unterscheiden sie sich in Bezug auf die Ausführlichkeit sowie ihre gerichtliche Gültigkeit. Das Verkehrswertgutachten entspricht nämlich den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und bestimmt den voraussichtlich erzielbaren Verkehrswert einer Immobilie.

Das Gutachten des Verkehrswertes ist dabei immer auf den Stichtag der Wertermittlung bezogen. Der Wertermittlungsstichtag ist wichtig, da der Verkehrswert kein festgeschriebener, sondern ein variabler Wert ist, weshalb er sich unter Umständen von einem zum nächsten Tag ändern kann.

Der Verkehrswert ist in § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) definiert:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Der Verkehrswert ist also das Resultat einer Schätzung bzw. Berechnung,  der den derzeitigen Marktpreis zum Zeitpunkt des Verkaufs der jeweiligen Immobilie abbildet.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung – kurz auch ImmoWertV genannt – bildet die gesetzliche Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien und Grundstücken. Diese Verordnung muss allerdings nur bei offiziellen Verkehrswertgutachten eingehalten werden. Die ImmoWertV regelt auch das Verfahren zur Bewertung von Objekten, für die es keinen Markt gibt.

Bei der Immobilienbewertung stellt sich oft die Frage, welche Daten und welche Bewertungsverfahren in einem bestimmten Fall anzuwenden sind. Hierüber gibt die ImmoWertV Aufschluss. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Immobilienmarkt nicht stillsteht, so werden auch die relevanten Gesetze regelmäßig aktualisiert.

Zu den äußerlichen Einflüssen, die den Immobilienwert beeinflussen, gehören u.a. rechtliche Aspekte. So z.B. ein möglicher Denkmalschutz, der den Hauswert positiv, aber auch negativ beeinflussen kann oder verbindliche Sanierungsbeiträge, wenn das Objekt in einem Sanierungsgebiet liegt. Auch im Grundbuch eingetragene Altlasten, wie Wegerechte, Vorbau-, oder Erbbaurechte haben Einfluss auf den Immobilienwert.

Schließlich nimmt auch die aktuelle Marktlage Einfluss auf den Immobilienwert: Wenn das Angebot an Wohnraum gering ist, gibt es eine entsprechend größere Nachfrage. In der Konsequenz erzielen Immobilien am Markt grundsätzlich höhere Preise.

Die Lage der Immobilie ist eines der wichtigsten Merkmale, wenn es um dessen Wert geht. Neben der Lage der Immobilie beeinflussen aber auch die grundsätzlichen Eigenschaften der Immobilie die Immobilienbewertung. Hierzu gehören das Baujahr, der Erhaltungszustand und die energetische Beschaffenheit – hierfür wird der Zustand, die Bausubstanz und Energieeffizienz der Immobilie überprüft.

Ein weiterer Faktor für den Immobilienwert ist die Ausstattung des Objekts. Sind entsprechende Elemente vorhanden, werden diese zusätzlich auf ihren Zustand überprüft. Hier spielen beispielsweise das Alter und die Effizienz von Heizungen und den Einzelkomponenten in Badezimmer und Küche, aber auch die Verfassung von Bodenbelägen und Fenstern eine Rolle.

Die Grundfläche der Immobilie wird ebenso bewertet. Hierbei wird die Brutto-Grundfläche in Konstruktionsfläche und nutzbare Netto-Grundfläche unterteilt, welche schließlich im Vergleich bewertet werden. Auch die Anzahl und der Schnitt der Räume nehmen Einfluss. Grundsätzlich gilt: Wenn die Räume weitflächiger sind und sich flexibler nutzen lassen, steigert das den Immobilienwert.

Zuletzt beeinflusst auch der Erschließungsgrad den Wert der Immobilie: Gibt es einen Anschluss an das öffentliche Straßen- und Wegenetz, sowie an das Ver- und Entsorgungsnetz, ist die Immobilie deutlich mehr wert als ohne diese Anschlüsse.

Bei der Wertermittlung werden unabhängig von der Art und den Eigenschaften der Immobilie immer die gleichen Unterlagen verwendet. Wer diese Dokumente bereithält, ist also gut vorbereitet. Zu diesen Unterlagen gehören:

• Grundriss der Immobilie
• Grundbuchauszug
• Wohnflächenberechnung
• Flurkarte und Lageplan
• Energieausweis
• Baubeschreibung

Die Lage einer Immobilie ist einer der wichtigsten Einflussfaktoren, da diese beständig ist und sich unmittelbar auf den Nutzungskomfort auswirkt. Hierbei wird zwischen Mikro- und Makrolage unterschieden.

Mit der Makrolage wird das räumliche Umfeld im weiteren Sinne beschrieben, also die Region, Stadt und der Stadtteil. Merkmale wie die überregionale Verkehrsanbindung, das Wachstum der Region bzw. der Stadt oder auch das kulturelle Angebot und Möglichkeiten der Freizeitgestaltung sowie natürlich die geographische Einordnung spielen dabei eine Rolle.

Die Mikrolage wird von der unmittelbaren Umgebung bestimmt. Dabei spielen Einflüsse wie die Nähe zur Innenstadt, die Infrastruktur, das kulturelle Angebot in unmittelbarer Nähe und die Anbindung an Nah- sowie Fernverkehr eine Rolle. Aber auch Störfaktoren wie beispielsweise ein angrenzendes Gewerbegebiet oder ein Lieferstandort fließen in die Bewertung der Mikrolage mit ein.

Der Verkehrswert einer Immobilie wird in der Regel von einem Immobilienmakler, Gutachter oder Sachverständigen ermittelt. Ein gerichtlich anerkannter Verkehrswert kann allerdings nur von einem geprüften Gutachter erstellt werden. Diese sind aber lediglich bei rechtlichen Auseinandersetzungen bezüglich Erbschaft oder Scheidung relevant.

Wenn Du also deine Wohnung, dein Haus oder Grundstück verkaufst, reicht in der Regel eine einfache Immobilienbewertung von einem Makler oder Sachverständigen. Diese stellt eine vereinfachte Form der Wertermittlung dar und bietet eine Orientierung für den Immobilienverkauf. Es werden weniger Faktoren einbezogen und in der Regel wird mit einer Preisspanne gearbeitet.

Da die Bezeichnung „Sachverständiger“ in Deutschland nicht geschützt ist, solltest Du bei der Auswahl deines Immobiliensachverständigen des Vertrauens allerdings aufpassen. Suchst Du einen Sachverständigen, Gutachter oder Makler für die Ermittlung des Immobilienwerts, solltest Du auf entsprechende Qualifikationen achten – hierzu gehört u.a. eine gewisse Marktkenntnis und bspw. ein TÜV-Zertifikat aus einer entsprechenden Weiterbildung.

Das Gutachten des Verkehrswertes ist immer auf den Stichtag bezogen, an dem die Wertermittlung vollzogen wurde. Der Wertermittlungsstichtag ist wichtig, da der Verkehrswert kein festgeschriebener, sondern ein variabler Wert ist. Bei starken Preisschwankungen am Markt, die seit vielen Jahren zum Alltag gehören, ist ein ermittelter Immobilienwert manchmal sogar nur wenige Wochen gültig.

Gründer, die in Portugal ihr Glück suchen, profitieren von den Gründungsfreiheiten, die jeder EU-Bürger innerhalb der Europäischen Union genießt. Somit herrscht auch bei Unternehmensgründungen auf Madeira die Niederlassungsfreiheit. Damit kann sich jede natürliche und juristische Personen innerhalb des Europäischen Binnenmarktes unternehmerisch betätigen.

Als Deutscher Staatsbürger ist es somit vollkommen unproblematisch, eine Firma auf der portugiesischen Insel zu gründen. Die Grundfreiheiten, die jeder EU-Bürger genießt, sichern zudem den freien Verkehr von Waren, Kapital und Dienstleistungen. Mit dem Rechtschutz durch den EUGH, der Mutter-Tochter-Richtlinie und der Fusionsrichtlinie sind weitere Vorteile des Insel-Standortes innerhalb der EU gegeben.

Die Mindestanforderung bei der Gründung eines Unternehmens, damit dieses im IBCM als steueransässig gilt und von den Steuermäßigungen profitieren kann, ist ein registrierter Direktor. Bestenfalls handelt es sich bei diesem um einen lokalen Direktor, der direkt vor Ort ansässig ist. Denn um als steueransässig zu gelten, muss die Firma auch von dort aus geleitet und kontrolliert werden. Nur so kann das Unternehmen alle Steuervorteile ausschöpfen.

Zudem braucht es ein Geschäftskonto vor Ort: Ohne dieses Konto erhält das neu gegründete Unternehmen auch keine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer (VAT-ID) und wird nicht zur Steuer angemeldet.

Das Internationales Geschäftszentrum von Madeira (kurz IBCM oder MIBC), auch bekannt unter dessen Synonym Madeira Freihandelszone, ist ein von der Europäischen Union genehmigtes Niedrigsteuergebiet. Ziel ist es, mit dieser Freihandelszone Investoren anzulocken und die Wirtschaft auf Madeira zu fördern.

Die Förderung dieses Gebiets wird durch eine sehr niedrige Besteuerung erreicht und soll den Standortnachteil ausgleichen, der aus der Randlage der Insel resultiert. Um in den Genuss der niedrigen Steuersätze zu gelangen, sind allerdings einige Auflagen zur erfüllen.

Damit Unternehmen Steuerermäßigungen erhalten, müssen sie nicht nur im IBC auf Madeira gegründet werden und dort ihren offiziellen (Steuer-)Sitz haben, sondern auch folgende Anforderungen erfüllen:

• Schaffung von einem bis fünf Arbeitsplätzen in den ersten 6 Monaten nach Gründung des Unternehmens und Investitionen in Höhe von mindestens 75.000€ in den ersten zwei Betriebsjahren;
• oder Schaffung von sechs oder mehr Arbeitsplätzen in den ersten 6 Monaten nach Gründung des Unternehmens.

Die maximale Obergrenze, bei dem das Jahreseinkommen dem ermäßigten Körperschaftssteuersatz von 5% unterliegt, orientiert sich dann im Wesentlichen an der Anzahl der Arbeitsplätze und den getätigten Investitionen des Unternehmens:

Zusätzlich entspricht die jährliche Höchstgrenze bei Steuervergünstigungen für Unternehmen folgenden Regelungen:

1. 20,1% der jährlichen Bruttowertschöpfung, oder
2. 30,1% der jährlich anfallenden Arbeitskosten, oder
3. 15,1% des Jahresumsatzes.

Das bedeutet, dass die steuerlichen Vorteile, die aus der Differenz zwischen dem normalen (20%) und ermäßigten Körperschaftssteuersatz (5 %) resultieren, keinen der oben genannten Beträge überschreiten darf.

Die derzeitige Steuerregelung (Stand Juni 2021) ermöglicht bis Ende 2021 die Gründung neuer Unternehmen im rechtlichen Rahmen des Internationalen Geschäftszentrums (IBC) von Madeira. Diese neu gegründeten Unternehmen profitieren mit entsprechendem Steuersitz dann bis zum Jahr 2027 von einem ermäßigten Körperschaftsteuersatz von 5%.

Bei internationalen Dienstleistungen gilt der ermäßigte Steuersatz jedoch nur für Gewinne aus Geschäften mit ausländischen Unternehmen oder solchen, die in dieser Freihandelszone Madeiras tätig sind. Geschäftsbeziehungen zu portugiesischen Unternehmen werden ansonsten zum regulären Körperschaftsteuersatz von derzeit 20% besteuert.

Etwas anders verhält es sich bei Unternehmen aus dem Produktions- und Handwerksgewerbe. Sind diese nämlich in der Freihandelszone Madeira ansässig, profitieren sie auch bei Geschäften mit portugiesischen Einwohnern von den Steuerermäßigungen.

Neben einem ermäßigten Körperschaftsteuersatz von 5%, der bei Gewinnen aus Geschäften mit anderen MICB-Unternehmen oder Unternehmen außerhalb Portugals greift, gibt es noch viele weitere Steuervorteile. Zu diesen gehören:

Der ermäßigte Steuersatz der IBCM läuft bis zum Jahr 2027 und gilt für alle Unternehmen, die bis einschließlich 2021 in dieser Freihandelszone auf Madeira gegründet wurden und dort ihren Steuersitz haben.

Diese rechtliche Regelung ist hierbei von der Europäischen Kommission offiziell genehmigt und begründet sich auf Madeiras Randlage in der EU. Damit entspricht es den Leitlinien der EU, die im „Verhaltenskodex zur Unternehmensbesteuerung“ festgehalten sind.

Unternehmer, die sich auf Madeira niederlassen möchten, müssen eindeutige Firmennamen finden. Das heißt auch, dass der Name keine Ähnlichkeiten mit bereits registrierten Unternehmen aufweisen darf – selbst dann nicht, wenn es sich um ein eigenes Unternehmen handelt.

Zudem muss der Firmenname mit dem Wort „Limitada“ oder der Abkürzung „LDA“ enden, wenn es sich um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung handelt. Hat das Unternehmen nur ein einziges Mitglied, muss der Name des Unternehmens mit „Sociedade Unipessoal“ oder dem Wort „Unipesso“ enden. Handelt es sich hingegen um eine Aktiengesellschaft, endet der Firmenname mit dem Zusatz „Sociedade Anónima“ bzw. dem Kürzel „SA“.

Das portugiesische Rechtssystem unterscheidet zwischen zwei möglichen Gesellschaftsformen. Gründungsinteressierte können sich für die Gesellschaft mit beschränkter Haftung entscheiden, die „Limitada“ (LDA), oder für die Aktiengesellschaft, die „Sociedade Anónima“ (SA). Die Mindestanforderung bei beiden Gesellschaftsformen ist ein registrierter Direktor. Eine Sonderform stellen Ein-Personen-Unternehmen dar: Diese Unternehmensform nennt sich dann „Sociedade Unipessoa“ (Unipesso).